Статьи

Информация \ Покупка жилья. Покупка земли. Страхование сделок.

Покупка жилья

В настоящее время на территории Южного берега Крыма для продажи представлен огромный выбор квартир, домов, эллингов и т.д.

Если вы решили купить квартиру, дом или иное жилье в Украине, то вам могут пригодиться наши практические советы и консультации.

Во первых, для того что бы купить объект недвижимого имущества, вам необходимо иметь паспорт, идентификационный номер плательщика налогов, полученный на территории Украины, иммиграционную карточку, подтверждающую законность пересечения границы. В случае, если вы состоите в браке, необходимо также согласие супруга и свидетельство о браке.

Как и любое другое серьезное дело, покупку недвижимости лучше осуществлять с помощью профессионалов, но если вы решили действовать самостоятельно, то необходимо обратить внимание на ряд особенностей.

В случае покупки квартиры, от вашего продавца потребуется паспорт, справка о присвоение идентификационного номера, в ряде случаев согласие супруга на продажу и свидетельство о браке, правоустанавливающий документ на квартиру, извлечение из реестра правсобственности на недвижимое имущество.

Правоустанавливающие документы существуют в различных вариантах: свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда и т.д. Независимо от вида правоустанавливающего документа, он должен быть зарегистрирован в бюро технической инвентаризации, или ином, специально уполномоченным на то органом.

Все договора отчуждения недвижимого имущества в Украине подлежат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При удостоверении договора, нотариус проверяет легитимность всех предоставленных ему документов, и это является основной гарантией защиты ваших интересов. Но тем не менее, нотариус видит документы, но не объект, поэтому прежде всего необходимо убедится в том, что техническая информация, изложенная в техническом паспорте, извлечении из реестра прав собственности на недвижимое имущество, экспликации, соответствовала действительности. Не секрет, что в настоящее время достаточно популярны различного рода перепланировки и улучшения квартир, но законодателем четко регламентирован порядок проведения таких работ, это - получение решения местного органа власти, согласование с пожарной инспекцией, санэпидемслужбой, архитектурой, государственным строительным комитетом и т.д.. Все это долго и хлопотно, зачастую собственники производят изменения без оформления этих работ надлежащим образом. Существующий порядок технической инвентаризации позволяет 'скрыть' факт перепланировки или улучшения от органа инвентаризации и получить все необходимые документы для оформления сделки. В дальнейшем приводить документы в соответствие с планировкой все-таки придется, поэтому, есть смысл подумать, стоит ли обременять себя этими заботами, тем более, если проживать в этой квартире постоянно вы не собираетесь.

Также при оформлении купли-продажи необходимо убедится в отсутствии зарегистрированных лиц в этой квартире. В настоящее время в Украине решением Конституционного суда прописку заменили регистрацией, но смысл остался тот же. Самый простой способ определить наличие зарегистрированных лиц в квартире это изучить раздел 'Прописка' домовой книги, но он не всегда эффективен. Домовая книга может меняться хоть каждый месяц и записи в новую не переносятся. Лучше всего обратится в паспортный стол или адресное бюро. Сама по себе регистрация права собственности не порождает, но тем не менее, в случае, если после оформления сделки выяснится, что в квартире кто-то зарегистрирован, то в дальнейшем снять его с регистрационного учета будет возможно только по решению суда.

При оформлении договора купли-продажи недвижимого имущества, советуем вам указывать полную стоимость объекта, тем самым вы, во-первых, обезопасите себя на случай, если договор по каким-либо причинам будет расторгнут, а во-вторых, избавите себя от проблем с налогообложением при последующей продаже.

Особое внимание также стоит уделить вопросам супружеской доли и прав несовершеннолетних детей, но в этом случае все же лучше обратится за помощью к профессионалам.

При покупке дома актуальны те же правовые вопросы, как и в случае с покупкой квартиры. Необходимо иметь в виду, что в соответствии с действующим украинским законодательством право собственности на вновь построенный дом возникает после окончания строительных работ и ввода его в эксплуатацию. Решением суда может быть признано право собственности на объект незавершенный строительством если часть невыполненных работ согласно проекту незначительна, в этом случае суд выносит решение и после вступления его в законную силу оно является правоустанавливающим документом.

Поскольку дом расположен на земле, то необходимо также определится с правовым режимом земельного участка. Идеальный вариант купить дом и земельный участок, принадлежащий на праве собственности продавцу. Но на практике нередки случаи того, когда собственник дома не является собственником земельного участка, на котором дом расположен. В этом случае возможно несколько вариантов. Земельный участок, на котором расположен дом может быть предоставлен в пользование (аренду), в этом случае необходимо заранее выяснить порядок и процедуру переоформления договора аренды земельного участка. Возможен вариант, когда земельный участок, на котором расположен дом, в собственность продавцу не передан и в пользование не предоставлен, тем не менее, в такой ситуации дом продать можно. В этом случае в договоре купли-продажи указывается, что покупатель самостоятельно решает вопросы пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством. Если вы приобретаете дом на таких условиях, то следует быть готовым к значительным расходам и потери времени по оформлению права собственности или пользования земельным участком.

Покупка земли 

В соответствии с действующим украинским законодательством, иностранные граждане имеют право быть собственниками земельных участков несельскохозяйственного назначения. На территории Украины земельные участки передаются в собственность путем приватизации (бесплатной передачи) или по договорам купли-продажи, дарения, мены. Право на безоплатную передачу в собственность земельного участка имеют только граждане Украины, иностранцы землю могут купить или принять в дар.

Что необходимо знать, если вы приняли решение купить земельный участок на территории Украины? Во-первых, вы должны иметь паспорт, иммиграционную карточку, подтверждающую, что вы законно пересекли границу, идентификационный номер плательщика налогов. Справка о присвоении индивидуального налогового номера потребуется украинская, получение ее на территории Украины может занять время до десяти дней, поэтому есть смысл позаботиться об этом заранее. Кроме того, если вы состоите в браке, понадобится согласие супруга/супруги на покупку земельного участка. Такое согласие имеет форму заявления которое должно быть заверено нотариально. Сделать это можно как на территории Украины, так и в России, обратившись к нотариусу. В независимости от того, приедете вы вместе с супругом, или привезете заявление о согласии, также необходимо иметь свидетельство о браке, отметки о регистрации брака в паспорте будет недостаточно. Это все, что необходимо иметь вам, как покупателю.

Следующий этап - выбор земельного участка. В настоящее время выбор земли достаточно широкий. В чем же отличие между ними? Оценить преимущества географического положения, наличие коммуникаций, подъездных путей и т.д. покупатель может самостоятельно, а разобраться с правовым режимом участка без помощи профессионала довольно сложно. Во-первых, в настоящее время существует разное целевое назначение земельных участков: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, для строительства и обслуживания индивидуального гаража, для садоводничества и т.д. Если вы приобретаете участок с целью строительства дома, то и назначение участка надо выбирать соответствующее. Если не учесть этот момент, то позже могут возникнуть сложности с согласованием архитектурного проекта и вводом в эксплуатацию объекта. Изменить же целевое назначение земли так же сложно, как и согласовать проект отвода участка в собственность, кроме того это допускается далеко не по всем участкам. Во-вторых, на земельный участок могут быть установлены сервитуты и правовые ограничения. К этому моменту также следует отнестись внимательно, поскольку могут возникнуть проблемы с согласованием такого проекта, в том виде, как бы вы хотели его видеть.

Право собственности на землю в Украине подтверждается государственным актом на право собственности на землю. В настоящее время в Украине установлена единая форма государственного акта, но также не изъяты из обращения акты, ранее установленного образца. В независимости от того, какой из государственных актов, нового или старого образца, используется в качестве правоустанавливающего документа при покупке, после оформления договора вы получите государственный акт нового образца. На практике встречаются попытки продать участок по документам, которые не являются правоустанавливающими. Необходимо знать, что договор купли-продажи земельного участка подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, какая-либо иная форма договора (простая письменная, устная и т.д.) не порождает перехода права собственности. Следует отметить квалифицированную работу украинского нотариата при удостоверении договоров купли-продажи земельных участков, что является главной гарантией защиты ваших интересов как собственника. При оформлении договора купли-продажи, необходимо предоставить определенный пакет документов, необходимых для отчуждения. Что требуется от покупателя, мы рассмотрели выше, если же вы будете продавать земельный участок, то вам потребуются следующие документы:

Продавец должен иметь, во-первых, документы удостоверяющие его личность: паспорт, идентификационный номер, отметку о регистрации, все как и в случае с продавцом. Во-вторых, правоустанавливающие документы на земельный участок: государственный акт на право собственности на землю, справку об определении нормативной стоимости земельного участка, экспертную оценку участка, справку о наличии или отсутствии сервитутов и правовых ограничений, справку об отсутствии строений на участке.

Остановимся чуть подробнее на значении оценочной стоимости земельного участка. От продавца требуются нормативно-денежная оценка и оценка экспертная. Нормативная оценка осуществляется государственным органом, а экспертная любой независимый экспертной организацией, имеющей право на такую деятельность. Как правило, эти две суммы оценки незначительно отличаются друг от друга. Стоимость земельного участка в договоре указывается по желанию сторон, и эта стоимость, как правило, меньше реальной суммы уплаченной за участок. В своей практике мы советуем клиентам указывать сумму реальную. Если по каким-либо причинам договор купли-продажи будет расторгнут, стороны договора должны будут вернуться к первоначальному положению: продавец будет обязан возместить стоимость участка, а покупатель вернуть его продавцу. Кроме того, настоящее время в Украине существует закон 'О налоге с доходов физических лиц', согласно которому налогом облагаются операции купли-продажи и дарения недвижимого имущества к которому относятся и земельные участки. Согласно нормам этого закона, доход продавца от продажи земельного участка облагается налогом по ставке 13%, а в случае, если продавец нерезидент Украины, то ставка налога составляет 26%. Под доходом понимается разница между суммой, которая была уплачена при покупке участка и суммой, за которую осуществляется его продажа. Предположим, реальная стоимость участка составляет 50000 долларов, а в договоре вы указываете 20000, в этом случае при покупке вы сэкономите сумму порядка 600 долларов, а вот при продаже придется заплатить значительно больше, 3900-7800 долларов.

Внимание также необходимо уделить наличию на земельном участке каких-либо строений. На практике не редки случаи, когда между продавцом и покупателем существует договоренность о продаже земельного участка со строением на нем. В случае если строительство не окончено и объект не сдан в эксплуатацию, то по законодательству Украины право собственности на него, как объект недвижимого имущества, не возникает. Продавец является лишь собственником строительных материалов. Процедура согласования архитектурного проекта и ввода в эксплуатацию объекта длительная и дорогостоящая, поэтому, принимая такое решение лучше посоветоваться со специалистами.

В этой статье мы максимально сжато попытались осветить основные сложности покупки земельного участка. В любом случае, главный совет, который мы позволим себе дать вам - обращайтесь за сопровождением вашей сделки к профессионалам, это гарантия защиты ваших интересов, безопасности, и что не мало важно, ощутимая экономия вашего времени.

Страхование сделок 

В последнее время я часто слышал о возможности страхования сделки по купле-продаже недвижимости. Существует ли в настоящее время такая возможность и каковы особенности такого вида страхования?

Существующая на сегодняшний день система регистрации прав на недвижимое имущество не предполагает стопроцентной защиты прав собственников недвижимости, поэтому дополнительной защитой и гарантией для покупателя должно стать страхование права собственности.

Согласно утверждениям специалистов, потенциально каждая вторая сделка на вторичном рынке может быть оспорена. В связи с этим для многих собственников недвижимости или лиц, намеревающихся ее приобрести, важно иметь уверенность в законности проведенной сделки. Ведь сама вероятность признания недействительности договора купли-продажи сулит не только затяжные судебные разбирательства, но и вполне реальную потерю вложенных в недвижимость денег.

Совершению практически любой операции купли-продажи объекта недвижимости предшествует риэлторская экспертиза его 'юридической чистоты'. Как правило, такая проверка включает сбор информации и документов по предыдущим сделкам, ход приватизации объекта. Вместе с тем практика показывает, что достаточно сложно выяснить все обстоятельства предыдущих сделок, установить их соответствие действующему на тот момент законодательству, выяснить законность сделки, выявить наследников и проверить, учтены ли при этом права третьих лиц.

Существующий сегодня институт регистрации не дает собственнику полной гарантии в том, что его права не будут оспорены. Нотариусы удостоверяют законность лишь последней сделки, да и то в определенных пределах. Риэлторские фирмы предоставляют услуги по типовой проверке лишь по желанию покупателя, что увеличивает сумму комиссионных. К тому же значительная часть сделок заключается 'черными' маклерами, стиль работы которых напоминает хорошо продуманный спектакль, в большинстве случаев заканчивающийся для их клиентов драматическим финалом. Кроме того, психологически наши граждане не всегда готовы выложить пару-тройку сотен у.е. юридической компании, которая бы провела их через всевозможные подводные камни Гражданского кодекса и других нормативных актов.

Вместе с тем от риска утраты права собственности можно защититься, если перевести его на страховщика. Такими страховщиками в последнее время выступают многие компании, предлагающие на рынке новый страховой продукт. Любой покупатель объекта недвижимости сможет получить страховую защиту от имущественного риска, связанного с возможной утратой права собственности в результате признания судебным органом недействительным договора купли-продажи.

Основные преимущества:

1. собственник будет защищен от любого дефекта в праве: от нарушений прав предыдущих владельцев, пользователей, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, недействительности документов, необходимых для совершения сделки, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделки, незаконных решений суда.

2. страховой полис предусматривает защиту собственника в результате оспаривания или лишения права собственности, от финансовых потерь, возникающих после вынесения судом решения о лишении прав собственности. Собственник при этом, став ответчиком по делу о лишении его права собственности, может выдать доверенность страховой компании на представление его интересов в суде.

Согласно договору добровольного страхования имущественного риска покупателя недвижимости, к страховому случаю не относятся:

1. взыскание имущества на основании договора залога.

2. передача имущества в результате его раздела.

3. страхователями не могут быть арендаторы, кредиторы, залогодержатели.